Jagdpachtverträge: Augen auf bei der Unterschrift

Wichtige Empfehlungen zum Abschluss und zur Verlängerung von Jagdpachtverträgen – ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Jens Ole Sendke

Zu Beginn des Jagdjahres 2016/17 werden von vielen Jägern Jagdpachtverträge neu abgeschlossen. Leider werden hierbei häufig Fehler gemacht, die zur Unwirksamkeit der Verträge führen können. Kritisch sollte auch die Verlängerung alter Pachtverträge gesehen werden. Dabei besteht die Gefahr, dass Fehler des alten Vertrages unnötig fortgeschrieben werden. Auch die aktuellen jagdlichen Rahmenbedingungen sollten in neuen Pachtverträgen ihren Niederschlag finden.

Beim Abschluss von Jagdpachtverträgen besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Jagdpachtverträge können zwischen den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht gegen gesetzliche Verbote verstoßen. Es müssen keine Musterverträge verwendet werden. Diese sind in vielen Fällen ohnehin veraltet, enthalten unwirksame Klauseln und berücksichtigen die individuellen oder örtlichen Erfordernisse nicht.

Zu den häufigsten Fehlern bei Abschluss von Jagdpachtverträgen gehört, dass der Pachtgegenstand nicht genau beschrieben wird. Nach der Rechtsprechung verstößt es gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis, wenn der Pachtgegenstand in der Vertragsurkunde nicht so beschrieben ist, dass ein Außenstehender die Jagdbezirksgrenzen erkennen kann. Dieser Fehler führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Er kann vermieden werden, indem eine genaue Karte mit den eingezeichneten Grenzen oder eine Flächenliste Bestandteil der Vertragsurkunde ist. Diese Unterlagen sind mit dem eigentlichen Vertrag fest zu verbinden und von den Vertragsparteien zu unterzeichnen. Beachtet werden sollte auch, dass ausschließlich Einzelpersonen (auch mehrere) Jagdpächter werden können. Pächtergesellschaften oder andere Vereinigungen sind grundsätzlich nicht jagdpachtfähig.

Häufig sind Pachtverträge unwirksam, weil die verpachtende Jagdgenossenschaft bei Abschluss nicht ordnungsgemäß vertreten ist. Wer für die Vertretung erforderlich ist, ergibt sich aus der Satzung der Jagdgenossenschaft. Im Zweifel müssen alle Vorstandsmitglieder unterschreiben, ansonsten kann der Pachtvertrag nichtig sein. Zu beachten ist auch, dass § 181 BGB es verbietet, dass ein Vorstandsmitglied sowohl auf Seite der Pächter unterzeichnet, als auch auf der Seite der Jagdgenossenschaft. Im Zweifel muss das Vorstandsmitglied von der Jagdgenossenschaftsversammlung vom Verbot des § 181 befreit werden.

Die geänderten Rahmenbedingungen bei der Jagdausübung sollten auch bei Neuabschluss des Jagdpachtvertrages Beachtung finden. In Zeiten steigender Wildschäden sollte der Wildschadensersatz niemals komplett übernommen werden. Es sind mehrere Fälle bekannt, in denen der jährliche Wildschaden fünfstellige Beträge erreicht. Hierfür haftet dann jeder Pächter mit seinem gesamten Vermögen. Nur weil in der letzten Pachtperiode wenig Wildschaden ersetzt werden musste, bedeutet es nicht, dass dies in Zukunft so bleibt. Schon ein Wechsel in der Geschäftsführung des örtlichen Landwirtschaftsbetriebes kann die Praxis der Vergangenheit schlagartig ändern.

Denkbar sind Regelungen, die die Haftung des Jagdpächters auf einen jährlichen Höchstbetrag begrenzen. Auch kann vertraglich vereinbart werden, dass bei bestimmten Kulturen dem Pächter keine Ersatzpflicht droht. Auch ein Kündigungsrecht des Pächters für den Fall, dass der Wildschaden eine bestimmte Summe überschreitet, kann eine sinnvolle „Notbremse“ sein. Abzuraten ist von der Vereinbarung einer „Wildschadenspauschale“. Sieht man einmal davon ab, dass diese in bestimmten Verträgen unwirksam sein kann, besteht in vielen Fällen Uneinigkeit darüber, was eine Wildschadenspauschale rechtlich überhaupt bedeutet. Keinesfalls sollte die Erstattung von Wildschäden nach Einheitssätzen oder Tabellen (z.B. „Konvention zur Bewertung von Wildschäden im Wald“) geregelt werden. Dies geht regelmäßig zu Lasten des Ersatzpflichtigen. Der Schaden ist in jedem Fall individuell zu ermitteln.

Der Wildschadensersatz für Wildarten, die keine Jagdzeit haben (z.B. Elch), sollte aus naheliegenden Gründen ebenfalls ausgeschlossen werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Eigentümer von befriedeten Flächen nach § 6a BJagdG anteilig zum Wildschadensersatz verpflichtet sein kann. Im Jagdpachtvertrag sollte dessen Ersatzpflicht in keinem Fall mit übernommen werden.

Ferner sollte in Jagdpachtverträgen genau festgeschrieben werden, welche Flächen – insbesondere aus Naturschutzgründen – Jagdbeschränkungen unterliegen. Werden solche Flächen eingerichtet oder ausgeweitet, sollte der Vertrag ein Minderungs- oder Kündigungsrecht des Jagdpächters vorsehen. Das gleiche sollte für den Fall gelten, dass durch Gesetzesänderungen die Jagdausübung eingeschränkt wird. Das Beispiel anderer Bundesländer, in denen sogenannte „ökologische Jagdgesetze“ erlassen wurden, sollte als Warnung dienen.
Sinnvoll kann es sein, Kündigungs- und Minderungsrechte für den Fall vorzusehen, dass Windparks oder Solarparks errichtet werden. Diese schränken nicht nur die Bejagungsmöglichkeiten ein, sie mindern auch den Erholungswert der Jagd. Wer möchte schon in einem „Industriegebiet“ die Jagd ausüben?

Besondere Beachtung im Jagdpachtvertrag sollte die Möglichkeit der Verbreitung des Wolfes finden. Es sollten Minderungs- oder Kündigungsrechte des Pächters vereinbart werden, wenn durch Auftreten von Isegrim die (Schalenwild-) Strecke deutlich zurück geht oder eine Bejagung unmöglich wird. Hier rate ich, individuelle Lösungen auszuhandeln.

Soweit man mit anderen Jägern gemeinsam einen Jagdpachtvertrag unterzeichnet, sollte vor dem Abschluss des Jagdpachtvertrages ein Gesellschaftsvertrag geschlossen werden, der die Rechte und Pflichten der Mitpächter untereinander regelt. Häufig ist es nach Abschluss des Jagdpachtvertrages mit der Einigkeit vorbei.

In der juristischen Erstberatung nehmen Streitigkeiten zwischen Mitpächtern den größten Raum ein. Der Gesellschaftsvertrag hilft dabei, Unklarheiten zu beseitigen. Zu beachten ist, dass unabhängig von den Regelungen des Gesellschaftsvertrages jeder Mitpächter für alle Verpflichtungen aus dem Jagdpachtvertrag gegenüber dem Verpächter haftet (sog. gesamtschuldnerische Haftung). Man kann als Mitpächter also auch zur Zahlung von Wildschäden im Pirschbezirk des Mitpächters in Anspruch genommen werden. Genauso wird man dafür gerade stehen müssen, wenn der Mitpächter den anteiligen Pachtzins nicht oder verspätet zahlt.

Wenn Sie Fragen zur genauen Formulierung Ihres Vertrages haben, empfehle ich Ihnen, sich an einen fachkundigen Anwalt zu wenden. Von Musterpachtverträgen rate ich aus genannten Gründen ab. RA Jens Ole Sendke

Eine geringfügig modifizierte Version dieses Beitrags ist ursprünglich auf der Internetseite des Landesjagdverbands Brandenburg (LJVB) erschienen. Jawina dankt dem Autor für die Genehmigung zur Veröffentlichung.

Beitragsbild: Das kann teuer werden – Wildschaden im Mais. Copyright: SE

4 Gedanken zu „Jagdpachtverträge: Augen auf bei der Unterschrift

  1. Hans-Dieter Pfannenstiel

    Gab es nicht jüngst ein Gerichtsurteil, wonach Wildschäden im Feld nur dann erstattet werden müssen, wenn es sich um landwirtschaftliche Kulturen handelt? Sollte man demnach Wildschadensersatz im Pachtvertrag deshalb nur auf landwirtschaftliche Kulturen beschränken, damit man “Schäden” an Mais oder Roggen für die Biogasanlage nicht zahlen muss?

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  2. Dr. Wolfgang Lipps

    Zwei Anmerkungen:
    Sonderkündigungsrechte bei Erstverträgen (z.B bei höherem Wildschaden) können gegen die Mindestpachtdauer verstoßen und den Vertrag unwirksam machen.
    Und jeder Pächter muss wissen, dass die Gesellschaftsverträge von Mitpächtern oft das Papier nicht wert sind, auf dem sie stehen, weil manch ein missliebiger Pächter besser gestellt ist, wenn sein BGB-Vertrag unwirksam wird, weil z. B., was sehr beliebt ist, die anderen Mitpächter aus wichtigem Grund kündigen. Denn das Jagdausübungsrecht gehört leider nicht zum Gesamthandsvermögen der BGB-Gesellschaft.

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  3. Jens Ole Sendke

    Als Antwort auf den Kommentar von Prof. Pfannenstiel:
    Nein, ein solches Urteil gibt es leider nicht.
    Das Amtsgericht Plettenberg hat in einer Einzelfallentscheidung geurteilt, dass in dem vorliegenden Fall Schaden an Energiemais nicht durch den Jagdpächter erstattet werden musste, da der Pachtvertrag eine Klausel dahingehend enthielt, dass durch den Pächter lediglich Wildschaden an landwirtschaftlich genutzten Flächen zu erstatten war.
    Eine solche Wildschadensklausel enthalten die wenigsten Pachtverträge. Meist wird der Wildshcaden komplett übernommen.
    Das Urteil war wegen des geringen Streitwerts von wenigen hundert Euro auch nicht berufungsfähig. Möglicherweise wäre das Landgericht in der Berufung zu einem anderen Ergebnis gekommen.
    Das Urteil ist in der Jagdpresse völlig überbewertet worden.

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    1. HW

      @ Jens Ole Sendke:

      Aber jedenfalls zeigt es, dass die “intelligente” Pachtvertragsgestaltung derzeit der einzige Weg sein wird, um aus Pächtersicht das Schadensrisiko zu minimieren. Eine gesetzliche Regelung im Sinne einer Änderung der Risikoverteilung bei Energiepflanzenanbau wird so schnell nicht zu erwarten sein.

      Horrido HW

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